Дарение на недвижим имот

Дарението е договор, при който дарителят отстъпва безвъзмездено нещо на дарения, а дареният го приема. Договорът поражда действие веднага. Дарението на недвижим имот е формална сделка, т.к. законът въвежда изискване такъв договор да бъде сключен под формата на нотариален акт. Правната уредба на дарението е в чл. 225-227 от Закона за задълженията и договорите. За разлика от покупко-продажбата, недопустимо е да се сключва предварителен договор за дарение, такъв договор е нищожен (чл. 226, ал. 2 ЗЗД). Противоречи на добрите нрави конструкцията, при която дарителят може да бъде принуден да подари нещо в бъдеще, независимо, че той може вече да е променил волята си. 
Когато дарителят е физическо лице, той трябва да бъде дееспособен съгласно разпоредбата на  чл. 130, ал. 3 от СК („Дарение, отказ от права, даване на заем и обезпечаване на чужди задължения от ненавършило пълнолетие дете са нищожни.

 

По изключение обезпечаване на чужди задължения чрез залог или ипотека може да се извърши по реда на ал. 3 при нужда или очевидна полза за детето или при извънредни нужди на семейството .”)
По правило дарителят трябва да бъде титуляр на правата, които са предмет на договора, но дарението на чужда вещ не е нищожно.
Надарен може да бъде всяко физическо или юридическо лице, но трябва да има субект, който да бъде надарен. В този смисъл заченатото, но неродено дете не може да бъде надарено, то може обаче да наследява.

 

Дарението има особено основание. По-специално това е каузата на дарителя – желанието или намерението да се отстъпи безвъзмездно другиму имущество. Особеното при дарението е, че: „когато единственият мотив поради който е направено дарението противоречи на закона или на добрите нрави дарението е нищожно” (чл. 226, ал.3). Мотивът на едно лице, което прави дарението може да бъде различен (повод, сватба, други отношения).

Възможно да се направи дарение, което да е обвързано с определено условие или тежест, като когато условието или тежестта са невъзможни, дарението е нищожно.

Задължение на дарителят е да предаде вещта, като за разлика от договорите за покупко-продажба, при дарението дарителят не носи отговорност за евикция (съдебно отстраняване) или за каквито и да било недостатъци на дарения имот.

Тъй като дарението е безвъзмезден договор, то може да бъде отменено само в конкретно  и изчерпателно посочените в закона случаи – чл. 227 ЗЗД

 

„Дарението може да бъде отменено, когато дареният:

 

а) умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;

 

б) набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и

 

в) отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.”
При тази последна и най-често срещата в практиката хипотеза, следва да се има предвид, че при предявяване на такъв иск, съдът следва да преценява възможностите на надарения да осигурява издръжка и при това тези възможности трябва да се преценяват в рамките трябва да се преценят възможностите на надарения да осигурява издръжка и при това тези възможности трябва да се преценяват в рамките на подареното имущество, т.е. дарителят не може да иска по-голяма по стойност издръжка, отколкото е стойността на онова, което е подарил, а също така трябва да се преценява и нуждата на дарителя – фактически въпроси. При установяването на тази нужда трябва да се вземат предвид и средата, в която дарителят живее, неговите индивидуални потребности, като разбира се изхожда от средното равнище на живот (може и да е свикнал с лукса, но това не означава, че ще може да иска отмяна на дарението, ако не получава издръжка, осигуряваща му луксозен начин на живот).

 

Тези разпоредби не се отнасят до обичайните и възнаградителните дарове.

 

Искът може да се предяви в едногодишен срок откакто на дарителя са станали известни основанията за отменяване на дарението. До изтичането на този срок искът може да бъде предявен и от наследниците на дарителя, ако той е починал преди това.
Предварителният отказ от този иск е нищожен.

 

Отменението на дарението не засяга правата, които трети лица са придобили върху подарените имоти преди отбелязването на исковата молба, но дареният дължи на дарителя обезщетение за онова, с което се е обогатил.

 

Тъй като това са изчерпателно посочени основания, те не могат да се тълкуват разширително, нито пък правните норми, които ги установяват могат да се прилагат по аналогия.

 

С цел да бъде защитен дарителя законодателят с императивно правило е забранил предварителният отказ от този иск – дарителят може да се откаже от правото си да отмени дарението, след като е узнал за възникването на основанието, но не и преди това.

 

Чл. 30 от Закона за наследството предвижда възможност за наследник с право на запазена част от наследството (низходящи, родители и преживял съпруг), който не може да получи пълния размер на тази част поради завещания или дарения, може да иска намалението им до размера, необходим за допълване на неговата запазена част, след като прихване направените в негова полза завети и дарения с изключение на обичайните дарове.

 

Поради наличието на тази законова разпоредба, която цели да защити интересите на най-близките роднини на лицето, дарението е атакуема и отменима сделка. Ето защо с цел сигурност за приобретателите по прехвърлителни сделки, чийто предмет са недвижими имоти, които биха се включили за в бъдеще в наследствена маса, за предпочитане е сключването на договори за покупко-продажба на недвижим имот, които са неотменими по реда на чл. 30 ЗН.

 

Тъй като, както е отбелязано по-горе, дарението на недвижим имот е формална сделка (има изискване за сключването й във формата на нотариален акт), за изповядването й страните следва да се явят пред нотариус от района, в който се намира имотът.

 

Пред нотариуса следа да се представят в оригинал документи, необходими за сключване на договора за дарение:
1. Документ за собственост върху имота
2. Удостоверение за данъчна оценка на имота – издава се от съответната данъчна служба по местонахождение на имота. 
3. Удостоверение за семейно положение на дарителя, от което да е видно какво е било семейното положение на собственика (съсобствениците) към датата на придобиване на имота. 
4. Удостоверение за сключен граждански брак, ако дарителят е семеен.
5. Декларация по смисъла на чл. 26 от СК за съгласие за дарението от съпруг-несобственик, ако имотът е семейно жилище. 
6. Скица на имота, когато се дарява земя (поземлен имот, дворно място или част от дворно място, върху което е построен имота/апартамента). 
7. Когато имотът е получен по наследство – Удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание.
8. Документ за самоличност.
Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира надареният при евентуални претенции на трети лица.
При изповядване на сделката се заплаща:
1/  Нотариална такса, изчислена по Тарифа за нотариалните такси върху материалния интерес (ако има различие между данъчната оценка на имота и продажната цена – върху по-високата сума) + 20 % ДДС.
2/ Такса за вписване на нотариалния акт в Имотния регистър към Агенция по вписванията в размер на 0,1 % от материалния интерес.
3/ Данък за покупката на имот, % от материалния интерес, като процентите са различни за различните общини в Република България – заплаща се от надареният. Ако дарението е между роднини по права линия данък не се дължи.
Сумите общо се заплащат на нотариуса, като последният извършва вписването на нотариалния акт и заплащането на дължимите такси.

В двумесечен срок от сключването на нотариалния акт новият собственик е задължен да декларира придобития имот в съответната данъчна служба по местонахождението на имота, за което се открива съответна партида. В противен случай съответното длъжностно лице издава постановление, с което се налага глоба.

Автор на коментара: адв. Веселина Лазева

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *