Вещно право

Понятие за вещиВидове

В законодателството не съществува определение за понятието вещ. правната доктрина е приела че това са основни обекти на гражданското право, които имат самостоятелно съществуване. Според П. Венедиков вещи, това са самостоятелни веществени обекти с изключение на хора. В. Таджер смята че вещите представляват материални предмети които имат самостоятелно съществуване- това определение характеризира веща с два признака- материалност – по този признак вещта се отграничава от интелектуалните блага;самостоятелност – по силата на този признак всяка една вещ има граници които я отличават от други вещи.

В законодателството са установени няколко критерия за делене на вещите, според това дали са трайно прикрепени към земята или не- движими или недвижими. Това е делението с най-важното практическо значение за правото. Законодателно делението е регламентирано в чл. 110 ЗС, дадена е законна дефиниция на недвижимите вещи, като те са изчерпателно изброени- земя, растения, сгради и други постройки, към това изброяване е прибавена и възможността за всичко което по естествен начин или от действието на човека е трайно прикрепено към земята или към постройка. Всичко останало включително и енергията са движими вещи. Второто деление на вещите се свързва с участието им в гражданския оборот: вещи в граждански оборот(търговия), вещи извън гражданския оборот. Към вторите са публичната собственост. Вещите се делят по естествен начин – делими и неделим. Това деление има практическа стойност при делба – съдебна или доброволна. С оглед на определеността си вещите биват родово определени, наричани още заместими и индивидуални вещи. Родово определените обикновено са обект на едни договори, например заем за потребление, а индивидуалните на заема за послужване. Вещите могат да се делят на главни и принадлежностни с оглед на значението им. Практическата стойност на това деление се регламентира в чл. 98 ЗС. Принадлежността следва съдбата на главната вещ.

 

ВладениеВидове владениеДържане

В нашето законодателство по отношение на владението с направено изключение – то е дефинирано легално в чл. 68 ЗС. По силата на закона владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично и без другиго като своя. От определението могат да се извлекат елементите на владението: самата фактическа власт е видимият обективен елемент на владението;вторият елемент е субективен, наречен намерение – намерение да се държи веща като своя. Първият елемент може да бъде осъществяван както от владелеца, така и от друго лице, което държи властта за владелеца; вторият елемент винаги трябва да се упражнява лично от владелеца. Обективният елемент е лесно установим и не представлява трудност при доказването, за разлика от субективния. Неговото наличие и доказване представлява сериозна практическа трудност. По тези съображения чл. 69 ЗС е установил презумпция която обръща тежестта на доказването. Според текста се предполага че владелецът държи веща за себе си, докато не докаже че я държи за другиго. По силата на този текст, винаги когато едно лице упражнява фактическа власт върху вещ се предполага че, той е неин владелец.

Когато лицето упражняващо фактическа власт, държи веща не като своя той е държател, при него липсва субективния елемент, той винаги държи веща за другиго, например наемателят. Държането има по-малко практическо приложение, но самият факт че се упражнява власт върху вещта дава възможност държателят да стане владелец. В закона са разграничават 2 групи владения: обикновено(недобросъвестно) и добросъвестно(квалифицирано). Владението се проявява най-вече като упражняване на собственически права, възможно е обаче да се владеят и ограничени вещни права, например правото на строеж и др.

 

Придобиванеизгубване и защита на владението и държането

Способите за придобиване на владение не са изрично уредени в закона, тъй като в законодателството по начало се уреждат способи за придобиване на права. Правната теория разграничава няколко способи за придобиване на фактическа власт.

1. придобиване на владение чрез едностранни действия, същественото тук е липсата на волеизявление при придобиването. Този способ е известен още като завладяване. Имал е широко разпространение в древността, но в наши дни е ограничен.

2. придобиване на владение чрез сделка. Трябва да се уточни че това са квазисделки, тъй като при тях няма прехвърляне на права. При него са възможни 2 хипотези – досегашния владелец прехвърля владението си на друго лице – чл. 82 ЗС и собственик прехвърля права на едно друго лице, но поради порок в сделката права не могат да се прехвърлят и се придобива фактическа власт.

3. владението се придобива чрез трето лице. При тази хипотеза владелецът проявява само намерение, а фактическата власт се осъществява от друго лице.

4. придобиване чрез т. нар. „iuterversio posessiones” т. е държателят да започне да държи веща за себе си а не за другиго.

Изгубването на владението става, когато отпадне някои от неговите елементи. При отпадане на субективния елемент владението се превръща в държане. Освен с отпадането на елементите, владението се загубва и тогава когато владелецът придобие по давност правото на собственост върху вещта. Обикновено владението не се ограничава със срок, но ЗС с оглед на защитата на владението е установил срок за упражняването му. Това е уредено в чл. 75 ЗС – в този текст е регламентиран един от исковете за защита на владението. Обект на защита е владението на недвижими имоти или на вещно право върху такъв имот, включително и сервитут. За да се проведе успешно искът, владението трябва да е продължило повече от 6 месеца. С иска по чл. 75 се защитава владението срещу всяко нарушение, това означава че искът не е личен и някои автори са склони да го определят като петиторен. Искът се предявява в 6-месечен срок от нарушението срещу владелеца. Вторият иск – уреден в чл. 76 ЗС. С него също се защитава владение, но обектите на защита са различни. Обект на защита – движима вещ или недвижим имот. Практически този иск обхваща всички вещи в гражданския оборот. С този иск се защитава както владението на една вещ, така и държането и. При този иск не е необходим срок в който трябва да се упражнява владение. С него се защитава и моментното владение. Срокът за подаване на иска е 6 месеца. Искът се подава срещу лицето, което е отнело вещта, това е личен иск и той се използва при отнемане на владението. Този иск се използва тогава, когато владението или държанието е отнето от скрит начин или насилие.

 

Добросъвестен подобрител

Понятие – ДП не е законно (легално) понятие. Този термин е създаден от правната доктрина при изясняване отношенията най-вече между собственика и владелеца. То има за предмет онези отношения, които възникват във връзка с направените подобрения в един чужд имот. Именно при разрешаването на тези отношения правната доктрина се е постарала да разграничи добросъвестно направените подобрения от недобросъвестните. Като критерии е използван добросъвестен владелец така както е уреден в институтът на ЗС. Това е първата категория ДП. Тя е законово уредена и нейната същност не се нуждае от изясняване. Втората категория ДП е владелецът по един предварителен договор, сключен .  .  .  .  .  .  .  .  . имоти (чл. 70(3)ЗС). Този владелец е недобросъвестен. Само по отношение придобиване плодовете от вещта и направените подобрения той е приравнен на добросъвестен. Предварителния договор не прехвърля вещни права. Нормално е след сключването купувачът да капарира имота, а продавачът да предаде владението. Предварителния  договор съгласно чл. 19(1) ЗЗД, трябва да съдържа всички съществени условия на окончателната сделка. Окончателните сделки трябва да се сключат в нотариална форма. Възможно е страните да направят нотариална заверка на подписите , но то ще бъде само договор за автентичността на подписа. Ако продавача откаже в уговорения срок да прехвърли правата, т. е. да откаже да се сключи окончателна нотариална сделка, купувачът има на разположение един конституивен иск по чл. 19(3) ЗЗД. Този иск се предявява пред РС и с него купувача иска от съда с решението си да замести волеизявлението на неизправната страна. Третата категория ДП са владетелите по чл. 74(2) ЗС. Те са недобросъвестни владелци. Основанието да бъдат приравнени към ДП се корени в поведението на собственика. Законът поставя две изисквания:1. Собственикът да е знаел че се правят подобрения в имота. В тежест на владелеца е да докаже знанието на собственика. 2. Собственикът да не се е противопоставил на извършващите се подобрения. Четвъртата категория ДП. Според практиката право на ДВ има и собственикът на един недвижим имот, чието правно основание е отпаднало. Петата категория ДП е ползвателят на земеделска земя.

 

Право на собственост

Право на собственост се схваща най-общо като съвкупност от 3 групи правомощия които има собственикът. Те се изразяват в право на владение, право на ползване и право на разпореждане.

Първото правомощие е владението. То отразява фактическата власт на собственика върху имота. Същевременно това правомощие трябва да се разграничава от владението само като власт по силата на чл. 68 ЗС. Правомощието владение е съвкупност от субективни права. Собственикът може да ги упражнява лично или чрез другиго. Възможно е дори той никога да не установи реална власт върху веща но това не накърнява правата му. Правомощието владение най-често се накърнява от посегателства срещу собствеността. Особеното в случая е че след загубване на владението правомощието не се прекратява. Напротив собственикът може да защити правата си чрез предявяване на ревандикационен иск срещу всяко лице което владее или държи веща без да има основание за това. Законът посочва границата на упражняване на правомощието владение. Практиката приема че това упражняване не бива да накърнява закона.

Второто правомощие е ползване. По силата на това правомощие собственикът използва веща и получава добиви от нея. При своите действия той не е ограничен както ползвателя по смисъла на чл. 56 ЗС. Ползвателят (титулярът на правото на ползване) е длъжен да използва веща съобразно нейното предназначение и при получаване на добивите от нея да не я променя съществено. Тези ограничения не важат за собственика. Той може да променя предназначението на веща а при използването и да стига дори до нейното унищожаване. ”Ползване” може да бъде ограничено само от закона които забранява такова използване на имота което да пречи на използването на съседните имоти чл. 50-53 ЗС. В някои случаи законодателството установява правила за използването на определени вещи, очертавайки предварително трайното предназначение на такива имоти. Така с подобни устройствени планове се урежда статутът на земите в регулационните граници на населените места където имотите могат да се застрояват. Самото правомощие ползване може да бъде преотстъпено от собственика на едно или друго лице като му се учреди право на ползване върху имота.

Третото правомощие е разпореждане. В най-голяма степен разкрива неограничения и абстрактен характер на правото на собственост. То се състои в извършване на такива действия от страна на собственика които могат да обременят имота или да доведат до прекратяване правото на собственост върху него. Например налагане на ипотека или продажба на имота. По тези причини в закона са установени ограничения по отношение на това правомощие спрямо някои собственици. Ако собственикът на имота е непълнолетен разпоредителни действия с негов недвижим имот се извършват само след разрешение на районния съд чл. 73(2) СК. В литературата не съществува единомислие относно характера на разпоредителните действия. Една група автори приемат че това са както пр. така и факт. действия. Друга група считат че това са само пр. действия. По приемливо е второто становище тъй като факт. действия на собственика бихме могли да отнесем към първите две правомощия. Тази позиция е по-близка и до законодателството което вижда под „разпоредителни действия” само пр. действия. На практика това са сделките с вещни права които водят до придобиване или загубване. Законодателството установява ограничения на разпоредителните сделки както по отношение на движими така и по отношение на недвижими имоти. У нас чл. 22(1) от Конституцията забранява разпореждането на сделки със земя в полза на чужденци. И трите правомощия на правото на собственост се защитават с вещни петиторни искания но не самостоятелно а чрез защитата на право на собственост.

Правото на собственост като субективно право се урежда в законодателството под формата на имуществено притезателно право, основна част от имуществото на едно лице. Като обективно право то представлява съвкупност от всички правни норми уреждащи неговата характеристика, обекти и субекти.

 

Държавна и общинска собственост

Според Конституцията режимът на обектите държавна/общинска собственост се определя със закон чл. 17(4). Тази конституционна разпоредба наложи изготвянето на отделни закони за държавната и общинска собственост които бяха приети през 1996 г. И обнародвани в дв. бр. 44 96 г. С неголеми изменения тези закони действат и сега като и двата закона са придружени от правилници за приложение. Конституционната разпоредба налагаше изготвянето на тези закони и поради факта че собствеността у нас е публична и частна.

Закона за държавната собственост (ЗДС) изрично регламентира самата държавна собственост (ДС), отграничавайки я от други държавни имущества както и нейното деление на публична и частна. Според закона публичната държавна собственост са обектите изключително важни според Конституцията – публична собственост са имотите предоставени на ведомствата за изпълнение на функциите им. Това са имоти предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от национално значение чрез общо ползване. Всички останали имоти ДС са частни, както и приходите от имоти публична собственост също стават частна собственост. Не са ДС вещите на търговските дружества и фондации дори тогава когато държавата е единствен собственик на имуществото: БТК, Булгартабак. Техните имоти са собственост на търговски дружества а акциите се разпродават по пътя на приватизацията. Освен посочените вещи към ДС спадат и имоти вън или вътре в страната придобити по силата на международни договори. Както и тези които по закона за наследството стават собственост на държавата. Възстановяването на правото на собственост на държавата се извършва чрез актове за ДС. Това са официални документи но те нямат правопораждащо действие за разлика от нотариалните актове. Аналитични са разпоредбите и за общинската собственост. В този случай трябва да се има в предвид че Конституцията не урежда обекти изключителна обществена собственост (ОС) и поради това само закона за обществената собственост (ЗОС) разделя ОС на частна и публична. Казаното за ДС ще се отнася и за ОС само че за обекти с местно значение. Към разпоредбите на ЗОС трябва да се прибавят и тези на ЗМСМА които предвиждат като ОС определени лечебни заведения. Имоти публична държавна собственост не са регламентирани завинаги с изключение на чл. 18 от Конституцията. С оглед на това ЗДС допуска имоти публична държавна собственост, които са престанали да имат това качество да се обявяват за имоти частна ДС. Това става с решение на министерския съвет. Такива имоти ЧС могат да се обявяват за ПС ако са придобили съответните качества. Това става с решение на министерския съвет. Същите правомощия по отношение на ОС имат Общинските съвети. Имотите ПС не могат да се отчуждават да се обременяват с вещни права да се придобиват по давност и да се включват в имущества на търговски дружества. Дългогодишната позиция на съдебната практика относно отказ от собственост приемаше че държавата не може да се отказва. При действието на ЗДС и ЗОС това ще се отнася само за ПС. Включването на имотите ПС става чрез отстъпване на концесия върху тях (ЗК).

Държавните имоти се стопанисват и управляват от държавните юридически лица на които са предоставени. Стопанисването и управлението по смисъла на гл. II ЗДС няма характер на самостоятелно вещно право. Практически то представлява упражняване на пр. на ДС от страна на държавно юридическо лице върху вещите които са им предоставени от свое име за своя сметка и на своя отговорност в пределите на закона. Практически упражняването на ПДС в най-голяма степен е предоставено на ОУ. Те извършват разпоредителните действия с имоти ЧДС. Продажбата на имоти ЧДС се извършва от областния управител по местонахождението на имота след провеждането на търг. Търгът определя купувача. След него ОУ издава заповед с която се приемат резултатите от търга и се сключва договор между ОУ и купувача. Договорът за продажба на държавен недвижим имот частна собственост се сключва в писмена форма и се вписва в службата при съдията по вписванията. Това е едно изключение от правилото на чл. 18 ЗЗД. , изискващо нотариална форма при прехвърляне на недвижими имоти. Тези правила важат и при замяната но там не се използва търг. Ако продажбата/замяната има за предмет недвижим имот чиито балансова стойност надхвърля 500 хил. лв. , затова се изисква предварително съгласие на МС.

 

Изгубване на правото на собственостОтказ от право на собственост

Материята относно изгубването на правото на собственост (ПС) е уредена в раздел VI на Закона за собствеността (ЗС). Той предвижда 2 хипотези: за това друго лице да добие право на собственост и собственикът да се откаже от правото си. ПС не се изгубва поради не упражняването си. В това се състои разликата между него и ограничените вещни права на строеж или ползване. Не упражняването на тези вещни права в 5 годишен срок води до тяхното погасяване. Съгласно чл. 59(3) ЗС не упражняването на ПС не означава че собственикът е лишен от правомощията си владеене и ползване. По тези съображения съдебната практика приема че самото не упражняване води до изгубването. Начините на изгубване могат да бъдат обособени в 3 групи:

1. има за съществен елемент волеизвлиянието  на собственика. Това най-често са отчуждителните сделки чрез които собственикът прави волеизвлияния насочени към прехвърляне на права на едно друго лице – дарение продажба замяна. При всички способи правото на собственост се прехвърля на едно друго лице в това състояние в което се е намирало при собственика .

2. няма за съществен елемент волеизвлиянието на собственика, а по-скоро неговото бездействие което дава възможност на едно друго лице да добие ПС. Най-често това става по пътя на придобивната давност. При тази хипотеза друго лице владее веща и след изтичане на определен срок го придобива , той придобива ВП. Подобно е и при намерените вещи.

3. става изгубване в следствие на волеизвлияние на компетентните органи по силата на които обектите стават държавна/общинска собственост.

Една особена форма за ПС представлява отказът от него. Независимо че е уредено в раздела за изгубване , действието на отказа има свое самостоятелно съществуване. Отказът е неформална сделка. Има предвидена форма само тогава когато ПС има за обект недвижим имот. Тук отказът се прави в писмена форма с нотариална заверка на подписа и актът се вписва при съдията по вписванията. Особената форма (заявлението) на отказа може да се оттегли до момента на вписването.

 

Защита на правото на собственост

Законодателството на всяка страна поставя под особен режим защитата на ПС и това е разбираемо, тъй като ПС е основен институт на всяка правна система. С него са ангажирани различни клонове на правото. Най-сериозна е тази която е регламентирана в НП. Тя се осъществява чрез въздигане в престъпни състави на посегателствата срещу собствеността – чл. 194 НК. Към настоящия въпрос е ориентирано и АП, където защитата се осъществява посредством издаването на административни актове срещу лицата нарушили ПС. По силата на чл. 80 ЗЗД държавен имот които се владее или държи без основание се изземва въз основата на заповед на областен управител . Тази заповед се изпълнява по административен ред със съдействието на органите на националната полиция. Заповедта е стабилен административен акт, който се обжалва по ЗАП. Това обжалване не спира изпълнението на заповедта, но съдът може да разпореди и друго. С подобна защита се ползва и правото на ОС, но в сегашния случай законът се издава от кмета на общината. Посочената административна защита е по-ефикасна защото елиминира дългото съдебно производство. Независимо от логиката за нейното съществуване в теорията се споделя че тя поставя в привилегировано отношение държавата и общината.

Типичната гражданско-правна защита на ПС включва предявяването на вещни искове срещу нарушителите.

В сегашния раздел на ЗС са уредени няколко иска:

-иск по чл. 108(иск на не владеещ собственик срещу владеещ не собственик) или ревандация. По смисъла на закона собственикът може да иска своята вещ от всяко лице което я владее или държи без да има основание за това. Ревандацията (Р) е редова категория иск. С него се защитава ПС и други вещни права. Той е приложим за защита на недвижими имоти и за движими вещи. По отношение на защитата на недвижими вещи трябва да се спазва тъй наречената местна подсъдност, уредена в чл. 83 ГПК. Това ще рече че ПС върху недвижим имот се защитава пред онзи съд, в чийто район се намира имотът.

Ревандацията изисква изясняването на активната легитимация на ищеца и пасивността на ответника. Активната легитимация е в тежест на ищеца. Той трябва да докаже че е собственик на процесната вещ. Това се установява с надлежни доказателства за ПС. В римското право се е признавало само 1 доказателство:придобиването на имота по първичен способ, най-често придобивна давност. Ако ищецът се е позовавал на производен способ, то той е трябвало да докаже че и неговият праводател е собственик на имота. Ако праводателят също се позовава на производен способ процедурата е важала и за неговия праводател. По този начин се е процедирало докато се установи че някой от праводателите се позовава на първичен способ. Този начин на доказване е останал в правото като „дяволско доказване”.

По настоящем с еднаква доказателна сила се ползват актовете установени както на първично така и на производно основание. Причината е установеният законодателен принцип при формиране реда за придобиване на недвижим имот. По отношение на недвижимите имоти ПС се установява с нормативни актове, писмени актове с нотариална заверка на подписа или обикновени писмени актове при придобиване на недвижими имоти от държавата и общините.

Възможно е ищецът да се легитимира с доказателства от гореспоменатите на своя наследодател и с удостоверение за наследници. Издадените нотариални актове легитимират първично право на добиване (чл. 483(2) ГПК), се ползват с същата сила , както и други нотариални актове.

По сложно стоят нещата при легитимиране на ищеца при ПС върху движими вещи поради неформалния характер на придобиването. В този смисъл могат да се ползват писмени документи удостоверяващи притежание на веща, например касови бележки, гаранционни карти, сертификати, при които от значение е да се посочи името на титуляра. Може да се ползват и свидетелски показания.

Пасивната легитимация също е в тежест на ищеца. Той следва да установи че именно ответникът е лицето което владее или държи веща. ЗС е облекчил задачата на ищеца, тъй като и простото държане е достатъчно да се заведе иск по чл. 108. Не е необходимо ищецът да установява че ответникът държи веща за себе си – установява се че ответникът държи веща при себе си без основание. Това означава изначална липса на основание, отпаднало основание или основание поставено под условие което не се е сбъднало.

 

СъсобственостУредбавидове.

Правото на съсобственост може да принадлежи общо на 2 и повече лица. Тези лица могат да бъдат същите субекти които чл. 2 ЗС определя като субекти на правото на собственост. Изключение на това правило се прави само за обектите изключващи държавна собственост. Като цяло в живота съсобствеността е сравнително по често явление, отколкото едноличната собственост. Обяснението на съсобствеността като юридически факт е преминало през различни стадии. Първоначално се е приемало че става дума за самостоятелно вещно право. По-късно в теорията се налага виждането че върху една вещ могат да съществуват 2 отделни пр. на собственост. Друго схващане обяснява явлението с разделянето на самата вещ на толкова части, колкото са съсобствениците. Предлагано е било и обяснението че веща се дели bvна много малки части които принадлежат на различните съсобственици. Значително по-късно се оформя становището възприето от ЗС, че съществува общност върху правото, а не върху веща, обект на това право – върху една вещ има само едно право на собственост но неговите носители могат да бъдат 2 и повече лица. При това не става дума за разпределение на отделните правомощия от пр. на собственост а за съвместното им управление. С оглед на тази концепция законодателството у нас оформя 2 режима на съсобственост:бездялова и дялова съсобственост

Бездяловата съсобственост е уредена в семейния кодекс и е известна още като СИО. Тази общност възниква и съществува на основание на чл. 19(1) СК. Там е предвидено ч    е вещите и правата върху вещите придобити по време на брака принадлежат общо на 2та съпрузи, независимо от това на чие име са придобити. Съсобствеността тук възниква автоматично. Не е необходимо волеизвлияние и на 2мата съпрузи за да стане веща обща. Характерно е липсата на дялове. Законът се определя каква част от общото право принадлежи на всеки от съпрузите.

Дяловата е уредена основно в ЗС и други актове. Характерно за нея е наличието на определени части на съсобственост. Те се определят в дробни числа или проценти. Определението може да се извърши от самите съсобственици или от повелителни разпоредби на закона. Такива са случаите при възникване на съсобственост върху общ поземлен имот по реда на ЗХТ или при наследяване. В ЗС е установена презумпцията че частите на съсобствениците се считат за равни до доказване на противното. Придобиването на съсобственост не съдържа отклонения от придобиването право на собственост, но тук собственик на правата са 2 или повече лица. Най-често съсобствени вещи се придобиват при сънаследяване. По тези съображения самия закон за наследството урежда процедурата за доброволна делба. Втората хипотеза предвижда съвместни сделки като 2 и повече лица придобиват една вещ. Възможно е съсобственост да възникне при непосредствено действие на закона. Това става при образуване на съсобствени поземлени имоти при прилагането на подробните устройствени планове. Съсобствена може да бъде и вещ придобита по давност, когато владеенето е установено от 2 или повече лица. За съсобственост по смисъла на ЗС може да се говори само тогава когато се упражнява правно на собственост от 2 или повече лица върху една вещ. В този смисъл трябва да се отграничава съсобственост по смисъла на ЗС от съвместно притежание на други имуществени права. Всеки от съсобствениците участва в ползите и тежестите на общата вещ, съразмерно с частта си. Съдебната практика приема становището че само един от съсобствениците ако . . . . . . . . . . . . . общата вещ, то останалите могат по съдебен ред да възстановят правата си. Съобразно тежестите на общата вещ практиката подържа становището че разноските необходими за запазване на веща се делят от съсобствениците. За останалите разноски (подобренията) е необходимо изричното съгласие на всички от съсобствениците за тяхното извършване. Общото право на собственост се защитава от вещни петиторни искове, които могат да се предявяват от всеки от съсобствениците спрямо 3то лице нарушител. Това е така защото предявяването на тези искове е акт на обикновено управление. Същевременно всеки съсобственик може да защитава своите права също с такива искове предявени срещу останалите съсобственици.

 

Използване и управление на съсобствена вещ

Управлението на съсобствена вещ включва изясняването на въпроса за използването на самата вещ и затова как се оформя решението на съсобствениците за използване на вещта. Законът задължава всеки съсобственик да си служи по такъв начин с общата вещ че да не пречи на останалите съсобственици да си служат с нея съобразно правата и. Проблемът възниква когато поради естеството си общата вещ не дава възможност едновременно на всички съсобственици да си служат с нея съобразно правата и. Теорията и съдебната практика са направили няколко опита за разрешението и:

1. привременна делба – по своето естество това е договор които не прекратява съсобствеността а само съдържа клаузи относно хармоничното използване на общата вещ.

2. използването на веща от различните и съсобственици в различни периоди от време

3. предоставянето на веща под наем и използването на получените доходи от наема съобразно правата на съсобствениците.

Възможно е обаче само един от съсобствениците да ползва веща по такъв начин че останалите да нямат достъп до нея. Една от хипотезите за изход от ситуацията е прекратяване на съсобствеността. Чл. 31(2) ЗС предлага и 2ра хипотеза – иск от онези съсобственици които не се ползват от веща до този който я ползва еднолично. Законът определя че ползвателят на веща дължи обезщетение на останалите съсобственици за ползите от които са лишени. Това обезпечение се дължи не въобще а само от деня на неговото писмено поискване. Аргументите на законодателя, тълкувани от съдебната практика се развиват в две насоки:

1. Обикновено съсобствениците са в близки родствени отношения и затова законът предвижда обезщетение за ползите от които са лишени само ако те изрично го поискат.

2. Съсобственикът като носител на абсолютно неограничено право трябва сам да се погрижи за интересите си ако последните са засегнати.

Управлението на съсобствена вещ се извършва от общото събрание на съсобствениците. Именно то взима решение за извършване на определени въздействия върху веща, разпределя, съобразно дяловете, ползите и тежестите от общата вещ. Вземането на решенията може да подчинява на принципа на единодушието или на мнозинството. ЗС се ориентира към 2то разрешение. ЗС изисква като мнозинство да съществува мнозинство на дяловете а не мнозинство на съсобствениците. В този смисъл съсобствената вещ се управлява от мнозинството на дяловете. То ще взима всички решения относно използването на веща и ползите и тежестите от нея. Възможно е да не се формира мнозинство. Напримерно ако съсобствениците са 2ма и дяловете са равни. Законът допуска че в определени случаи решението на мнозинството може да бъде вредно за общата вещ. И при 2те хипотези е предвидена съдебна намеса. Тя спада към тъй наречената съдебна администрация. По искане на който и да е съсобствениците районния съд решава въпроса. С тази намеса районния съд администрира вещноправни отношения. Компетенциите на районния съд са в 3 насоки:

1. съдът е компетентен да реши въпроса какво е блокирали взимането на решението или да отмени решението ако то застрашава общата вещ

2. съдът е компетентен да вземе мерки които не само ще решат настоящия въпрос, но ще елиминират подобно развитие на нещата в бъдеше време.

3. съдът е компетентен да назначи управител ако прецени че настоящите съсобственици няма да могат да управляват успешно общата вещ. Разпоредителните действия принадлежат изцяло на съсобствениците. Назначеният управител може да бъде подменен с друг с решение на съда. Функциите на управителя се свеждат до взимане на решения тогава когато не може да се оформи мнозинство. Тези функции се прекратяват след напускане на заеманата длъжност или след изричен акт на съда, или прекратяване на съсобствеността. Самото прекратяване на съсобствеността настъпва при следните хипотези:

1. погиване на общата вещ

2. придобиване на всички дялове само от един съсобственик

3. Съдебна или доброволна делба

 

Изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот

Това е един специфичен способ за прекратяване на съсобственост върху една вещ. Възможно е и след изкупуването веща да остане съсобствена, но при този случай ще се намали броят на съсобствениците. Той се прилага като се продава дял от съсобствен недвижим имот. Необходимостта от нормата, позната от РП, намира своя аргумент в предимно близките отношения между съсобствениците. По тази причина прилагането на нормата не допуска интегрирането в съсобствеността на един нов субект. Тези аргументи са дали основание на правната теория да обособи две схващания относно характера на нормата:

1. нормата е установена в обществен интерес. Тя има за цел да даде задължителни предписания за всички гражданско правни субекти. С оглед на нейния обществен интерес евентуалното и нарушаване ще представлява такъв порок в сделката, които води до нищожност. В този смисъл нарушението на чл. 33 ЗС се въздига като специфично основание за невалидност на сделки.

2. нормата на чл. 33 има задължителен характер само по отношение на съсобствениците. Тя не е установена в общ интерес, а само в интерес на участниците в имуществената общност. Ето защо нарушаването на чл. 33 не прави сделката недействителна, а само дава основание на специфична защита на съсобствениците. Нещо повече – нормата на чл. 33 е приложима само при продажба на дял от съсобствен недвижим имот.

Край на тези спорове постави ТР N14/77г. ОСТК. Посоченият акт възприе второто схващане, т. е. норма в интерес на съсобственици и приложимостта и само при продажба на дял от съсобствен недвижим имот, а не при други сделки. Тази практика се поддържа и по настоящем от ВКС.

Фактическия състав на изкупуването по чл. 33 обхваща следните елементи:
1. съсобственик продава идеална част от недвижимия имот

2. сделката се изповядва пред нотариус като всяка сделка с недвижим имот, независимо дали се продава цяла вещ или идеална част от нея.

3. съсобственик може да продаде своята идеална част на трето лице само ако представи пред нотариуса писмени доказателства че е предложил на другите съсобственици ад изкупят неговия дял при същите условия. Законът не уточнява какви трябва да бъдат представените писмени доказателства. Практиката показва че най-удачния начин е представянето на нотариална покана. Тази покана има достоверна дата и подпис и в нея трябва да бъдат отразени съществените елементи на сделката. Тъй като става дума само за продажба, съществените елементи са делът и цената. Посочените елементи на сделката в поканата трябва да бъдат отразени и при продажбата която ще се изповядва пред самия нотариус. Законът изисква и 2та случая да се предлагат същите условия.

4. Писмена декларация от страна на съсобственика продавач, че никой от останалите съсобственици не е приел направеното предложение. Възможно е съсобственик и трето лице – купувач да са уговорили условия, които са във вреда на останалите съсобственици с едно привидно съглашение. В тази хипотеза заинтересования съсобственик може да изкупи продаващата се част при действително уговорените условия. За тази цел пренебрегнатия съсобственик трябва да предяви иск срещу страните по сделката. Това е конституивен иск и той се предявява в двумесечен срок от продажбата. Срокът е преклузивен. Първоначално съдебната практика приемаше че срокът тече от узнаването за продажбата, но по-късно тя се ориентира към стриктно тълкуване на чл. 33(2) ЗС и прие че срокът тече от деня на продажбата. Аргумент за това разбиране се корени в публичния характер на продажбата. Тя се сключва в нотариална форма и се вписва в книгите за вписвания които са общодостъпни.

Нееднакво се решава въпросът ако заинтересуваните съсобственици са двама или повече. Практиката се ориентира към решение според което всеки от заинтересованите съсобственици може да изкупи такава част от продаващия се имот, каквато съответства на неговия дял в общата вещ.

Уважаването на иска по чл. 33(2) ще доведе до постановяване на конституивно съдебно решение което ще има прехвърлителен ефект в полза на ищеца. Той ще измести третото лице – купувач при договора за продажба и ще придобие продаваната идеална част от веща. За тази цел съсобственика трябва да заплати дължимата сума в едномесечен срок от влизане в сила на съдебното решение. В противен случаи съдебното решение се счита обезсмислено по право.

 

Прекратяване на съсобственосттаДоброволна делбаДелба на съсобствен поземлен и жилищен имот.

Доброволната делба е един от най-често срещаните способи за прекратяване на съсобственост. Тя е антипод на съдебната делба, която представлява особено исково производство, състоящо се от 2 фази. Самата съдебна делба е един продължителен процес, свързан и със сериозни такси и др. разходи, докато доброволната делба е в състояние бързо да прекрати съществуващата имуществена общност. По своята правна природа доброволната делба е договор. Според съдебната практика носи всички признаци и последствия на договора. Може да бъде нищожна, унищожаема, да съдържа уговорки за срок или други обстоятелства. По начало делбата на съсобствена вещ може да се иска винаги, дори и тогава, когато съсобственик е направил предварителна уговорка в друг смисъл. ЗС допуска делба винаги освен ако законът разпорежда друго или делбата е несъвместима с предназначението и естеството на вещта. От направените 2 отграничения по отношение на делбата, абсолютен характер, т. е. забрана има само първото. Законът не допуска делба:пример в това отношение е чл. 33(8) ЗС , който забранява общите части в сграда етажна собственост да се делят. Второто ограничение може да се преодолее както по пътя на доброволната така и на съдебна делба.

При доброволната делба трябва да участват всички съсобственици. Чл. 75 ал. 2 ЗН: делба без участието на някои от сънаследителите е изцяло нищожна, тъй като чл. 34 ал. 2 ЗС приема, че разпоредбите за делба на наследствен важат и за делба на съсобствен имот. Тази разпоредба до голяма степен затруднява доброволната делба, която е договор, и затова чл. 35 ал. 2 съдържа разрешение за случаите, които в делбата участват недееспособни или отсъстващи. За да се преодолее опасността от обявяване на договора за нищожен е необходимо предварително разрешение на РС. Ако в имуществената общност има недвижими имоти, то разрешението се дава от онзи РС в чийто район е имота. В останалите случай разрешение се дава от РС по местожителство на отсъстващия или недеесопособния. Към общия ред на договора за делба се съдържат някои специални разпоредби:

1. делба-дарение – уредена в чл. 78 а. л1 ЗН. В тази хипотеза наследодателят извършва приживе делба на своето имущество, което подарява на наследниците. В случая прехвърлителен ефект има дарението а не договорът за делба, който без дарението ще бъде нищожен по силата на чл. 26  ЗЗД

2. делба на урегулирани недвижими имоти и съсобствени жилища – уредена в ЗУТ. По силата на чл. 200 ЗУТ реално определени части от урегулирани недвижими имоти могат да се придобиват чрез правни сделки , само ако са спазени изискванията за минимални размери на урегулираните недвижими имоти ( за градове 300 кв. м. повърхност и 14 кв. м. лице). Преди да се извърши самата сделка – договор за делба, кметът на общината трябва да одобри ПУП. Когато обектът на делбата е съсобствена сграда, доброволни делби за прехвърляне на реално определени части могат да се извършват само ако обособените дялове на одобрените инвестиционни проекти. Това положение се удостоверява от общинската администрация. Договорът за делба следва да се сключи в писмена форма с нотариална заверка на подписа, ако обект на договора са движими вещи със стойност над 50 лв. , както и недвижими имоти. В последния случай договорът за делба подлежи на вписване.

 

Право на ползване

ЗС, сравнително беден на определения е дефинирал легално правото на ползване – чл. 56(1). То включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено. Според нашия закон правото на ползване е лично. Ползвателя не може да го прехвърли, то не се наследява.

Права на ползвателя: той получава добивите от вещта, както естествените така и гражданските. Този вид придобиване на добиви/доходи представлява производно придобиване, защото почива на валидно уредено право на ползване. По своя характер правото на ползване елиминира разпоредбата на чл. 93 ЗС според който насажденията върху един имот и добивите от тях принадлежат на собственика. Ползвателят ползва вещта съобразно нейното предназначение.

Задължения на ползвателя: По принцип правото на ползване се учредява с оглед личността и безвъзмездно. По тази причина законодателят е установил сериозни ангажименти в негова тежест:

1. при предаването на вещта следва да се направи опис на същата. Това е задължение на ползвателя, защото при липса на опис се предполага че вещта е предадена в добро състояние и в такова състояние трябва да се върне.

2. По време на ползването ползвателят е длъжен да плаща разноските включително данъци и такси и да поддържа имота в добро състояние. Той не отговаря за онова изхабяване на вещта което се дължи на обикновена употреба.

3. Ползвателят е длъжен да застрахова имота и да плаща застрахователни премии но законът допуска страните да уговорят и друго.

4. Ползвателят може да защитава правото си с вещни петиторни искове но когато се касае за посегателства срещу собствеността, той е длъжен незабавно да информира собственика.

5. При прекратяване правото на ползване ползвателят е длъжен да сърне вещта на собственика

Правото на ползване обикновено се обвързва определен срок. Ако такъв срок няма, то се прекратява със смъртта на ползвателя или с погиване на вещта. Ако ползвател е юридическо лице, правото на ползване се прекратява с прекратяването на ЮЛ при положение, че не е установен по-късен срок. Законът задължава ползвателя да упражнява своето право. Неупражняването му в продължение на 5 години води до неговото погасяване.

Правото на ползване може да се прекрати и предсрочно по съдебен ред. Това става по искане на собственика на имота при положение че ползвателят си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или сериозно повреждане или нарушава своите задължения съобразно договора. Предпоставка за съдебна интервенция е предварително предупреждение от собственика по отношение на ползвателя и продължаващо вредоносно действие на последния.

Обект на правото на ползване: движими или недвижими вещи. Практическо значение има ползването на недвижими имоти където то се учредява по пътя на правоучредителна субцесия. По отношение на движимите вещи по-сериозно практическо значение има договорът за наем. При недвижими имоти правото на ползване се учредява при пълна нотариална форма. По отношение на правото на ползване върху държавни и общински имоти съществува специален ред уреден в ЗЗД и ЗОС. Особеното в случая е ограничението за ползване до 10 год. , както и редът по който това право се учредява. Ползвателят се избира чрез търг или конкурс, договорът се сключва в писмена форма и се вписва при съдията по вписванията.

 

Концесии

Терминът е от латински и означава „предоставяне, съгласие, признание и отстъпка”. Това многообразие е използвано от закона, който го използва в 3 значения:

1. предоставяне на особено право на ползване върху обекти публична държавна собственост, включително такива които ще бъдат изградени от концесионера с негови средства. (ползване на подземни богатства)

2. предоставяне на особено право на ползване върху обекти, върху които държавата осъществява суверенни права на основание чл. 18(2, 3) от Конституцията, включително чрез използване на съществуващи съоръжения публична държавна собственост и/или чрез изграждане на нови съоръжения от страна и със средства на концесионера.

3. даване на разрешение за извършване на дейности за които е установен със закон държавен монопол. (производство на радиоактивни продукти)

Концесията се предоставя за срок от 35 години от влизане в сила на концесионния договор. Този срок може да бъде продължен по съгласие на страните и въз основа на решение на органа, предоставил концесията. Общият срок не може да надвишава 50 години.

Обекти за концесиониране – чл. 18(1, 2, 3) от Конституцията

Съществуват 2 групи правомощия на концесионера:

1. концесията може да бъде прехвърляна при прекратяване на ЮЛ или смърт на физическо лице със съгласие на министерския съвет като за концесионер се определя правоприемника на досегашния. Това право на ползване няма личен характер.

2. За направените подобрения концесионерът има изрично право на обезщетение съгласно чл. 20(2) ЗК

Обектите за концесия са уредени в чл. 4 и чл. 5 от закона за концесиите и по същество това са онези обекти, които Конституцията определя като публична държавна собственост;обекти върху които държавата осъществява суверени права както и дейности за които със закон е установен държавен монопол.

Решение за концесия се взима от министерски съвет. То се обнародва в държавен вестник и в един централен ежедневник. С решението се определя:

1. предмет на концесията

2. Срок

3. начина на определяне – търг или конкурс. Двата метода могат да се комбинират в едно двустепенно производство. (2я GSM  оператор)

4. Вид, размер и начин за плащане на депозита за участие в търга/конкурса

5. основни права и задължения по концесията

6. начин за осъществяване на концесията, включително и подобренията

7. размер на границите за неизпълнение

8. концесионното възнаграждение

9. изисквания, свързани с отбраната, вътрешния ред и екологията

10. възможно е да се посочат и други изисквания

Концесия може да се уреди без търг или конкурс само ако се определя лицето купувач на продаваните от държавата акции(продажба на държавни акции в БТК). След определяне на купувача АП внася в МС предложение за учредяване на концесия в полза на купувача. След провеждане на търга/конкурса се сключва договор между упълномощения министър и лицето спечелило търга/конкурса(този министър се определя от МС). Този договор съдържа всички съществени условия определени отнапред в решението за предоставяне на концесия по чл. 7 от закона за концесиите. Освен това в него се конкретизират и други имуществени права и задължения на страните, включително и правата на концесионера върху плодовете от обектите. Концесията се прекратява със самото прекратяване на договора. Уредени са следните условия за прекратяване на договора:

1. изтичане на срока

2. погиване на обекта или обективна невъзможност за неговото използване или осъществяване не дейността.

3. смърт на физическо лице, което е концесионер или прекратяване на ЮЛ

4. при влизане в сила на решение за обявяване на концесионера в несъстоятелност

5. по взаимно съгласие

6. по силата на съдебно или арбитражно решение

Страните могат и допълнително да уговарят и други условия по прекратяване

. Освен в закона за концесиите материята е уредена и в ЗОС и в правилника за неговото приложение. В ЗОС се говори за концесиониране на общинска собственост, като принципите на нормативната уредба са идентични с тези по закона за концесиите. Органът който взима решенията е общинския съвет, а процедурите се реализират от кмета и общинската администрация.

 

Право на строеж

Правото на строеж е ограничено вещно право което най-общо се състои в правомощието на едно лице да бъде собственик на сграда, построена върху чужда земя. Правото на строеж елиминира разпоредбата по чл. 96 ЗС, според която собственикът на земята е собственик на постройките и засъжденията върху нея. То има изключително широко практическо приложение и е познато на много правни системи. У нас материята се урежда в чл. 63 – 67 ЗС и отделни разпоредби на ЗУТ. Правото на собственост по смисъла на чл. 63 предпоставя следните възможности:

1. собственикът на земята може да отстъпи право на едно лице да построи сграда в неговата земя и да стане собственик на сградата

2. собственикът на земята и сградата може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуваща постройка

3. собственици на сграда и земя могат да си поделят отделни дялове от сградата и земята чрез доброволна делба. Чрез съдебна делба това е невъзможно

Правомощията на строителя основно е да построи сградата и да стане собственик веднага след изграждането и . Ако се прехвърли готова сграда, правото на собственост върху нея се придобива непосредствено от сделката. Строителят има право да се ползва от терена но само до толкова доколкото това е необходимо. Според закона границите на това използване са в 2 насоки:

1. то не може да надхвърля необходимостта от рационално използване на постройката

2. то се свързва със самото предназначение на постройката

Правото на строеж веднъж уредено не се погасява, ако постройката или част от нея погинат. Това е уредено в чл. 66(2) ЗС. Тази разпоредба дава основание на някои автори да видят прекомерно абсолютизиране на правото на строеж и практически елиминиране на правото на собственост от правото на строеж. За собственикът остава т. нар. „гола собственост”. Правомощията на строителя практически не се ограничават със срок освен ако в учредителния акт не е уговорено друго. Носителят на право на строеж може да прехвърли своите права при условие че най-напред ги предложи на собственика.

Задължения:Строителят е носител на едно ограничено право спрямо правото на собственост. Ето защо той е длъжен при реализиране на постройката и при използване да се съобразява с правото на собственост върху терена. Строителят може да реализира постройката само в обема на отстъпеното му право на строеж. Той е длъжен да се съобразява и със строителните права и норми за да бъде строежа законен. Ако правото на строеж е уговорено със срок то след изтичането му правото на собственост върху сградата минава безвъзмездно върху собственика на земята. По начало това се практикува при т. нар временни постройки или строители дейности извършени от концесионер.

Обект на правото на строеж са сгради построявани над повърхонста на земята. Изменението на ЗС от 1966 г. допуска предмет на право на строеж да бъдат строежи под повърхността на земята. Правото на строеж като ограничено вещно право върху недвижим имот се учредява в нотариална форма. Изключение от това съществува в чл. 183(1) ЗУТ, както и по отношение на правото на строеж върху държавна и общинска земя. Правото на строеж може да се погаси по давност, това става ако не се упражни в продължение на 5 г. Има се предвид хипотезата при която не съществува постройка. Практиката не решава еднакво въпроса относно неупражняването. Според един ако е започнала определена строителна дейност правото на строеж не се погасява дори и да са изтекли 5 г. от неговото учредяване, а строежът да не е завършен. В други решения настоящият 5 г. срок се приема като задължителен за извършване на строеж в груб вид. Като цяло практиката се стреми да държи сметка за обстоятелствата във всеки конкретен случай.

Защита: -чрез вещни петиторни искове, могат да се предявяват и срещу собственика на имота ако той със своите действия пречи на строителя да реализира правата си. Трябва да се внимава защитата да не надхвърли притежаваното вещно право. Най-често до спорове се стига при използването на терена за изграждане на постройката и за нейното ползване. С такива искове могат да си служат и съпритежателите на правото на строеж, когато то е учредено на 2 или повече лица.

 

Сервитутни права

Това са родова категория права които спадат към ограничените права върху чужда вещ. Уредбата на сервитутните права е сравнително кратка. ЗС допуска тяхното съществуване без изрично да ги регламентира. На практика ЗС урежда само защитата на владение на сервитутно право върху недвижим имот в чл. 75.

Сервитутните права се свързват винаги с недвижимите имоти. Тяхното съществуване предлага един господстващ и един служещ имот. Обикновено собственикът на господстващия имот няма достъп до обществен път и се налага да премине през съседния служещ имот, за да стигне до обществен път. Тази хипотеза се разглежда като частен случай в чл. 51 ЗС – в този текст се говори само за инцидентен а не за периодично повтарящ се случай.

Класическия пример на сервитутно право на преминаване е уреден в гл. 7 от ЗОСИ – изисква се един имот които да няма достъп до обществен път. Второто изискване е той да граничи с един служещ имот който има достъп до обществен път. Законът допуска отношенията да се развиват както между собственици на посочените имоти така и между ползватели на същото. Собственикът/ползвателят на господстващия имот отправя искане до кмета на общината да му бъде уредено право на преминаване през служещия имот. Кметът назначава комисия, която проучва въпроса и предлага разрешение. Въз основа на нейното предложение кметът на общината издава заповед с която се учредява сервитутно право на преминаване , посочва се самото трасе на преминаването и се определя обезщетение което следва да се плати на собственика на служещия имот. По своя характер тази заповед е стабилен административен акт с вещноправно действие. Тя може да се обжалва във всичките и части пред районния съд. Обжалва се по реда на ГПК в 14 дневен срок от връчването и. Съдът решава въпроса по същество.

Посоченият начин за учредяване на сервитуните права, а именно административен ред , се възприема и от чл. 192 ЗУТ. По силата на закона когато няма техническа възможност за друг начин на преминаване кметът на общината със заповед урежда правото на преминаване през чужди поземлени имоти в полза на ФЛ/ЮЛ. Най-често това се получава при строителство в регулирани имоти.

Освен по административен ред правото на преминаване може да се придобива чрез сделки и по давност. Когато в следствие на продажба на селскостопанска земя една част от нея се окаже без достъп до общински път, продавачът е длъжен да осигури достъп, без да има право на обезщетение за това. Това право на преминаване обикновено се вписва в самия нотариален акт.

Защитата на сервитутните права се извършва с вещни петиторни искове, но може да се защитава заедно с правото на собственост върху господстващия имот. Владението на сервитутно право се защитава с иска по чл. 75 ЗС.

 

Право на надстрояване и пристрояване

Според закона правото на надстрояване и пристрояване се учредяват за надстрояване, респективно пристрояване на съществуваща сграда. С по-голяма практическа стойност е надстрояването.

Правото на надстрояване е комплексно вещно право. То включва в себе си 2 задължителни и 1 алтернативен компонент.

1. право на собственост или право на строеж върху терена. То се придобива в идеални части, за да може да се елиминира разпоредбата на чл. 92 ЗС

2. идеални части от общите части на сградата , право на собственост върху територията. Това е необходимо за да може да се обособи, притежава и използва реално определената част от сградата, която ще възникне след извършване на строителната дейност.

3. реално определени части от избените или тавански помещения.

Правото на надстрояване може да съществува и без алтернативния компонент.

Когато се надстроява сграда в етажна собственост, дяловете на всички съсобственици на отделните части се определят съобразно съотношението между стойностите на реално определените части по време на завършване на строежа.

ЗУТ предвижда особен ред за учредяване на право на надстрояване в сграда с режим на етажна собственост. В този случай етажен собственик/собственици могат да извършват надстрояване със съгласието на всички останали, което се изразява в писмено заявление с нотариална заверка на подписите до кмета на общината. С това заявление се учредява ПН и ПП или и двете в полза на етажния собственик инвеститор. С него му се прехвърля право на собственост или право на строеж върху идеални части от терена и от правото на собственост върху съответните общи части от надстроената или пристроената сграда. Това заявление подлежи на вписване при съдията по вписванията.

 

Актове за недвижими имотиКонстативни актове

Нашето законодателство е установило с оглед действителността на сделката по отношение на недвижими имоти нотариална форма. Това е изискване което има своите изключения само в изрично посочените от закона случаи. Формата е за валидност. Доказването на право на собственост може да се извърши както с нотариален акт, легитимирайки носителя му, така и с нотариален акт на неговия наследодател и удостоверение за наследници. Изключенията по отношение прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти са посочени в следните случаи:

1. учредяване на право на строеж в съсобствен имот по реда на чл. 183(1) ЗУТ

2. учредяване на право на надстрояване и пристрояване на сграда, етажна собственост в полза на един от етажните собственици – чл. 183(1)ЗУТ

И в двата случая законът предвижда писмена форма с нотариална заверка на подписа и вписване.

3. продажба на наследство, в което са включени недвижими имоти –чл. 212 ЗЗД – писмена форма, нотариална заверка на подписа, вписване

4. доброволна делба на недвижими имоти – чл. 34 –писмена форма, нотариална заверка на подписа и вписване

5. прехвърляне на недвижими имоти ДС/ОС по реда на чл. 35 ЗОС и чл. 48 ЗДС – писмена форма и вписване

6. апортни вноски, търговски дружества, които представляват недвижими имоти- писмена форма, нотариална заверка на подписа и вписване

Тези актове всъщност отразяват извършени прехвърлителни  сделки, въз основа на които е придобито определено ВП. Освен тях законодателството познава и друг вид актове, които констатират наличие на такова право. Те се наричат констативни актове(2 вида). Актове, манифестиращи ПС, представляват решенията на поземлени комисии издадени по реда на ЗСПЗЗ. По своя характер това са стабилни АА, с които се възстановява ПС върху притежавани по рано земеделски земи, Към тази група актове, спадат актове за държавна собственост по чл. 68 исл. от ЗДС и актове за ОС по чл. 56 исл. ЗОС. Тези актове установяват възникването, изменението и погасяването на права на държавата/общината върху недвижимите имоти.

Втората група констативни актове се издават по нотариален ред. Материята е уредена в чл. 483 (1, 2) ГПК. (1) урежда следната хипотеза: собственикът на един недвижим имот няма нотариален акт за правата си върху един недвижим имот. Същевременно той разполага с убедителни писмени доказателства, че именно той е собственикът на въпросния имот, например съдебно решение. В този случай собственикът на имота отправя молба до нотариус, в чийто район на действие се намира недвижимия имот и нотариуса издава искания нотариален акт. Актът се вписва в книгата по вписванията. Втората алинея на чл. 483 ГПК урежда хипотезата когато собственикът на имота не разполага с нотариален акт, но същевременно няма и писмени доказателства за правата си. В този случай той отправя молба до нотариуса в района на имота да му бъде издаден нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка. Нотариусът при тази проверка разпитва трима свидетели по възможност съседи на имота. Те се посочват като свидетели от кмета на населеното място. При проверка нотариусът трябва да установи въз основа на свидетелски показания че молителя е владял имота спокойно в продължение на 10 години. При положителна преценка нотариусът издава искания нотариален акт.

 

Придобивни способи

Придобивните способи се делят на 2 големи групи:първични и производни. Характерно за първичните е липсата на праводаване. Първичните способи имат сравнително ограничено приложно поле.

При този способ придобиването се извършва въз основа на упражнявано владение в определен срок. По давност се придобиват движими и недвижими вещи , както право на собственост така и ограничени права.

Първичен способ е придобиването на плодовете от добросъвестен владелец и този по предварителен договор, съгласно чл. 71 ЗС.

Преработването и присъединяването също са първичен придобивен способ.

Придобиването по чл. 78(1) ЗС на движима вещ.

Особен придобивен способ представлява конфискацията. Тя се счита за първичен тогава, когато не се държи сметка за това кой е собственик на вещта. В останалите случаи тя е производен способ. Като първичен способ конфискацията е регламентирана в чл. 242 (7) НК. Предметът на контрабандата се отнема в полза на държавата, независимо кой е собственикът. Също чл. 242(8) НК – превозното или преносното средство, послужило за превозването или пренасянето на стоките, предмет на контрабандата, се отнема в полза на държавата, независимо чия собственост е….

Производните способи са с по-широко практическо разпространение. При тях съществен елемент е прехвърляне на права. Той се основава на това че прехвърлителя може да прехвърли толкова права колкото притежава.

Сделките – теорията обособява 2 големи групи производни прехвърлителни способи:

1. при тази група праводателят прехвърля цялото право което притежава. Пр:лице продава собствен недвижим имот.

2. праводателят прехвърля само част от своите права, като по този начин се стига до учредяване на орган на ВП. Пр: собственик на недвижим имот прехвърля само част от правомощията си при използването на имота, като по този начин учредява вещно право на ползване. Възможно е съчетание на 2та способа. Прехвърля се недвижим имот и същевременно се учредява сервитут върху друг имот. Особеното при производните способи е тяхната форма. Първичните по принцип са неформални, докато при производните се въвежда определена форма: нотариална при недвижимите; писмена с нотариална заверка на подписите за някои вещни права, движими вещи или дялове от търговски дружества; обикновена писмена форма в останалите случаи.

 

Придобиване чрез конституивни съдебни решенияпридобиване по наследство

Конституивни съдебни решения – това са решения които упражняват такъв иск и имат конституивно действие, т. е предизвикват промяна. Конституивното действие може да се развива в няколко насоки:

1. създаване на нови граждански правоотношения – чл. 33 ЗС , чл. 19 ЗЗД

2. то може да се състои в изменение на съществуващите правоотношения . пр: чл. 92 ЗЗД – намаляване на неустойката.

3. унищожаване на прекратяване на граждански правоотношения. пр: чл. 26 ЗЗД, чл. 87(2) ЗЗД, чл27 ЗЗД

С оглед на вещното право от значения са конституивни решения от първия тип, т. е създаване на нови правоотношения. Именно при възникването на новите правоотношения се стига до придобиване на право на собственост или други вещни права. Фактическия състав на придобиването въз основа на посочените съдебни решения включва следните елементи:

1. иск от страна на носителя на потестативното право. Ответник по този иск е другият субект по гражданските правоотношения.

2. разглеждане на иска и постановление на съдебно решение. Самото решение води до възникване на ново субективно право в полза на ищеца и подлежи на принудително изпълнение. ВП се придобива въз основа самото съдебно решение. Такива са решенията по чл. 19(3) ЗЗД и чл. 288(2). В първият случай съдът уважава конституивния иск на добросъвестен купувач по силата на предварителен договор и самото съдебно решение замества волята на неизправния продавач, в следствие на което ищецът придобива право на право на собственост върху процесния имот. Във втория случай съдът, извършвайки делба, възлага дял на един от съделителните дялове на останалитем като по този начин един от съдителите става собственик на целия имот.

Материята на наследяването е уредена в Закона за наследяването (ЗН) от 1949 г. Според закона придобиването по наследство е допустимо в 2 форми: наследяване по закон и по завещание.

Първият начин е резервиран само за роднини на наследодателя. Тези роднини са обособени съгласно чл. 5-12 ЗН в 3 групи:

1. деца на наследодателя – те наследяват по равни части. Ако децата са починали приживе те могат да се заместят от свои низходящи

2. родители на наследодателя – те също се заместват от свои възходящи

3. братя и сестри – те също се заместват от свои низходящи, ако са починали преди смъртта на наследодателя. Към всички тези групи се прибавя и преживелия съпруг. Към наследниците по закон е прибавена и държавата, когато няма други законни наследници.

Характерно за това придобиване е липсата на воля от страна на наследодателя. С неговата смърт се открива наследство и оттам правна възможност за придобиването му в следствие приемането. Приемането може да се изрази лично но за него може да се съди и от конклуденти действия.

Втората възможност е придобиване по завещание. Завещател може да бъде всяко лице, навършило 18 години, което не е поставено под пълно запрещение. Завещанието може да бъде пълно, т. е да се създава универсално правоприемство или за определена вещ. В такъв случай то се нарича завет. По нашето право завещанието е собственоръчно или нотариално. И двете имат еднаква правна стойност. Необходимо е собственоръчното завещание изцяло да се напише от ръката на завещателя. Придобивния ефект настъпва в следствие волята на наследодателя и нейното приемане от наследника по завещание.

 

Придобиване по чл78 ЗС

Фактическия състав на придобиването по чл. 78 ЗС включва:

1. Обект на придобиването – движими вещи или ценни книги на преносител. От общия състав на ценните книги трябва да изключим както поименните, така и безналичните ценни книжа.

2. Правно основание – под този термин в закона се разбира производен придобивен способ. Основанието трябва да е валидно. нищожното основание не води до придобиване, т. е ако е предвидена форма за него, то тя трябва да е спазена.

3. Придобиването да е станало от несобственик.

4. Субективното отношение на придобиващия спрямо неговия прехвърлител. Законът изисква купувачът да не знае че неговия праводател не е собственик.

5. Свързан е със спецификата на способа, която го отличава от добросъвестното владение. Изисква се придобиването да е възмездно. Законът не изисква пълна възмездност.

Същността на придобиването по чл. 78 не се приема еднозначно в правната литература. Според едни автори става дума за придобиване по давност, като в този случай се налага терминът „моментна давност”. Това схващане се критикува с оглед специалните разпоредби за придобиване по давност, които предвиждат строго определени законови срокове. Според други приема се че е налице един специфичен придобивен способ, които има първичен характер. При него е налице праводаване. В същия текст (чл. 78, ал. 2 ЗС) са установени някои възможности за защита на действителния собственик, след като е извършено прехвърлянето на неговата вещ. Законът установява 2 основания за защита на действителния собственик и един 3 годишен срок, в който той може да я резлизира.

1. неговата движеща вещ да е била открадната.

2. тя да е изгубена

При наличие на което и да е от (1) и (2) собственикът може да предяви иск към добросъвестен владелец в 3 годишен срок от кражбата или изгубването.

Правилото по чл. 78 не се прилага, когато за движима вещ прехвърлителният способ изисква нотариална форма или писмена форма с нотариална заверка на подписа. В нашето законодателство тези 2 форми са установени за следните движими вещи:кораби и коли. Това правило установява защита при придобиването на леки коли, които вече имат първична регистрация в страната.

 

Придобиване по давност

Това е основен придобивен способ от ранга на първичните в нашата правна система. Фактическия състав на придобиването е изключително опростен. Той включва:

1. владение – субективен и обективен елемент

2. давностен срок – обективен елемент

Придобивната давност е универсален способ. Той се отнася както за движими така и за недвижими вещи. С него се придобива и правото на собственост и други ограничени вещни права.

Придобиването по давност е изключено в 2 насоки:

1. по отношение на движими вещи този способ се изключва, когато тяхното владение е придобито чрез престъпление

2. по отношение на движими/недвижими вещи способът е неприложим досежно държавна/общинска публична собственост.

Давностния срок е пряко зависим от характера на владеенето. Законът установява едни давностни срокове при добросъвестно владеене и други при недобросъвестно владеене. При отношение на движими вещи, тяхното придобиване при недобросъвестно владеене се извършва за срок от 5 години. Практическата приложимост на придобивната давснот при добросъвестно владеене на движими вещи е ограничено от разпоредбата на чл. 78 ЗС. По отношение на недвижимите вещи те се придобиват по давност при недобросъвестно владеене за срок от 10 години, а когато владеенето е добросъвестно срокът е 5 години.

Спиране на давностен срок – настъпване на такъв юридически факт които прави обществено неудобно по-нататъшното изтичане на давностния срок, като изтеклият до този момент се запазва. Основание за спиране на давностен срок – чл. 115 ЗЗД.

Самото прекъсване означава настъпване на юридически факт, които възпрепятства по-нататъшното изтичане но също така заличава изтеклия до този момент. Основание за прекъсване – чл. 116 ЗЗД и чл. 81 ЗС.

 

Придобиване по приращение

У нас уредбата е поместена в чл. 92 и 93 ЗС. Съгласно разпоредбата на чл. 92 ЗС – собственикът на земята е собственик на постройките и насъжденията върху нея, освен ако е установено друго. Тази норма се възприема в правната теория в две разновидности:

1. счита се за специфичен първичен придобивен способ, по силата на който собственикът на земята придобива право на собственост върху насъжденията и постройките.

2. счита се е това е една оборима презумпция която може да се обори от лицето претендиращо по чл. 93 ЗС – добивът от веща както естествен така и граждански, принадлежи на собственика и. Това също е един първичен придобивен способ, при който правото на собственост върху плодовете възниква непосредствено от действието на закона. За тяхното придобиване не са необходими допълнителни действия. Със самото възникване на плода от веща, той става собственост на нейния собствени. Отделянето на новата вещ е достатъчно основание.

Чл. 93 ЗС добивът от вещите, както естествен, така и граждански принадлежи на собственика и. Това също е един първичен придобивен способ при който правото на собственост върху плодовете възниква непосредствено от действието на закона. За тяхното придобоване не са необходими допълнителни действия като спецификация, предаване и т. н. Все пак с огледа на ВП по отношение на наема, лихвата, дивидента, трябва да се държи сметка че в този случай парите се третират като вещи. Докато в ГП в общата част и особено в семейното право в повечето случай се третират като вземане.

 

Преработване и присвояване

Характерно за преработването уредено в ЗС, е липсата на възлагането. Лицето прави нова вещ от чужди материали, без това да му е възложено. Преработващият ще стане собственик на новата вещ при две условия:

1. стойността на изработването трябва да надвишава стойността на материала

2. преработващия да е добросъвестен, т. е да знае че материалът принадлежи на друг.

При липсата на тези две условия собственикът на материала ще стане собственик на новата вещ, но той има право да се откаже от нея. По същество този отказ е отказ от право на собственост. Когато веща е изработена от материали, принадлежащи на различни собственици, собственикът на новата вещ става онзи, комуто принадлежи главният материал. Законът не уточнява кой материал е главен. В теорията се поддържа че главен е онзи материал, който има определящо значение за новата вещ, но някои автори приемат че главен е най-скъпия материал. Други възприемат количествения критерий. Практиката предлага решения свързани с всеки конкретен случай. Ако не може да се установи кой материал е главен, веща става съсобствена на всички съсобственици на материали. Придобиването на новата вещ е свързано с определени обезщетения в зависимост от това кой придобива веща. Когато тя става собственост на преработващия, последния дължи обезщетение на собственика на материала. Когато веща се придобива от собственика на материала, то той дължи обезщетение за изработването. При тази хипотеза се стига до резултатите, до които води един договор за изработка. Придобива се нова вещ, когато се плаща възнаграждение за изработката и. Субсидирано с посочените обезщетения се дължи и обезщетение за вреди. То се реализира по общия ред.

Присъединяването е друг първичен способ, който включва следния фактически състав:

1. налице е една главна вещ

2. към тази главна вещ е присъединена друга вещ, принадлежаща на различен собственик

3. присъединяването е станало по такъв начин, че отделянето ще причини съществено увреждане на главната вещ

4. собственикът на главната вещ става собственик и на присъединената, но дължи обезщетение за придобиваната.

 

Намерени вещи

Материята е уредена в ЗС от чл. 87 до чл. 91. В закона е установено задължение за предаване на намерена движима вещ, било на собственика и, било на лицето което я е загубило. Задължението е установено за всички субекти но то не е безвъзмездно. Лицето, намерило предало веща има право на заплащане на разноските, които е направило по веща както и на възнаграждение. В общия текст не е посочен размерът на възнаграждението, но по-нататък закона въвежда една норма от 10 % от стойността на вещта. Ако собственикът и изгубилият веща са неизвестни задължението по предаването се изпълнява в съответната служба – общинска собственост. ЗС не свързва непредаването с определена отговорност. Тъкмо обратното. Собственикът или загубилият вещта могат да си я поискат в 1 годишен срок от намирането след като заплатят възнаграждение в размер на 10% от стойността на веща. Този размер може да бъде намален само от съда. Ако вещта не бъде потърсена в 1 годишен срок, тя става собственост на общината.

Заровените, зазидани или скрити по друг начин вещи, на които собственикът не може да бъде намерен стават собственост на държавата. Държавата ги придобива по първичен способ от момента на тяхното откриване. Лицето което ги е намерило има право на възнаграждение в размер на 25% от стойността на откритото имане.

 

Придобиване на недвижими имоти чрез участие в ЖСК

Въпросът изисква изясняване на самата същност на ЖСК. Тя се учредява от най-малко 6 член-кооператори. За тази цел те трябва да проведат учредително събрание , което да приеме следните решения:

1. учредяване на ЖСК – обикновено се избира и наименование. То трябва да бъде идеално, уникално възможно е това да се постигне и с посочване на определена година.

2. трябва да се приеме устав на ЖСК

3. да се избере управителен и контролен съвет – те трябва да бъдат най-малко с оп трима члена. По тази причина минималния брой кооператори трябва да са 6.

ЖСК е юридическо лице. Юридическата същност на ЖСК възниква след нейната регистрация в съответния окръжен съд. Изискват се поне 3 години за паричните внасяния респективно тегления от сметките на кооперацията. Членовете на ЖСК по смисъла на закона се делят на 2 групи:.

членове по право

-изборни членове

Правата на членовете на ЖСК се уреждат в чл. 17 от ЗЖСК. Член-кооператорите имат право:

1. да придобиват жилище или друг обект съобразно архитектурния проект

2. да участват в общото събрание

3. да избират и да бъдат избирани в ръководните органи на кооперацията

4. да искат отмяна на решенията на управителния и контролния съвет от общото събрание.

Задълженията на член-кооператорите: основната част от тях са имуществени. Член-кооператорът е длъжен да направи встъпителна и дялови вноски. Встъпителната вноска има за предмет финансиране на дейности, предшестващи самото извършване на строежа. Дяловата вноска осигурява изграждането на обекта със съответните общи части които ще получи съответния член-кооператор. Дяловата вноска обикновено се внася периодично съобразно решението на общото събрание.

Неимуществените задължения имат за предмет ангажимента на кооператора да изпълнява решенията на общото събрание и другите органи да не противоречи на целите на кооперацията. Член-кооператорът може да бъде освободен по негово желание и преди приключване на строежа. Той може със съгласие на общото събрание да прехвърли правата си на член на семейството си или на друг кооператор. От освобождаването трябва да се разграничава изключването. То е допустимо когато кооператорът не внесе задължителните вноски или системно пречи на целите на ЖСК. Органите на ЖСК са общо събрание, управителен съвет и контролен съвет. Общото събрание се състои от всички кооператори. То приема, освобождава и изключва членове. Избира управителен и контролен съвет. То приема архитектурната част на инвестиционния проект и всички изменения преди внасянето им за одобряване. Определя размера и начина на плащане на паричните вноски. Взема решение за прекратяване на ЖСК. Управителния съвет извършва оперативна дейност по ръководството на ЖСК и я представлява пред трети лица, включително и пред съда. Включва председател, секретар и членове – най-много 7 човека. Контролния съвет контролира дейността на управителния съвет и се отчита заедно със управителния пред общото събрание. ЗЖСК предвижда и съдебен контрол на решенията на общото събрание, който се осъществява от районния съд.

Прекратяване на ЖСК става с решение на  общото събрание, като всички член-кооператори се снабдяват с нотариални актове, изградени по ред на чл. 483, ал. 1 ГПК. От издаването на първия акт ЖСК се разпада и се появява етажна собственост. В това се състои придобиването на недвижимите имоти, за които определено лице е станало член-кооператор в ЖСК. Когато всички се снабдят с нотариални актове се прави искане за заличаване на ЖСК в окръжния съд.

 

Вписванеуредба според ЗС и ЗКИРСистеми на вписване.

Материята е уредена в ЗС чл. 112, както и законът за кадастъра и имотния регистър.

Вписването е неразделна част от сделките с недвижими имоти. Неговата социална потребност се основава на 2 основни изисквания:

1. да се даде гласност, т. е да се оповести сключената сделка с недвижим имот

2. да се запазят правата, придобити от лицето, вписало сделката, пред правата на всички останали последващи приобретатели.

Приемането на ЗКИР поставя началото на преминаване към реална система. Съгласно чл. 3(1) ЗКИР имотния регистър се състои от партидите на недвижимите имоти. Службите по вписванията се състоят от съдиите по вписванията. Съдиите по вписванията възникват с влизане в сила на ЗННД(закон за нотариусите и нотариалната дейност). чл. 82 ЗННД ги определя като орган на съдебната власт. Те се назначават от министъра на правосъдието по предложение на председателя на съответния общински съвет. Съдиите по вписванията отговарят на изискванията за съдии, прокурори, следователи съгласно ЗСВ. В райони където няма назначени такива съдии (в Б-я са повече от 50), тяхната длъжност се изпълнява от районите съдии, специално овластени от министъра на правосъдието. Вписването не е част от придобивния способ Ето защо то не може да анулира една нищожна/унищожаема сделка. По настоящем вписването се извършва от съдиите по вписване в специални книги; а в бъдеще то ще се извършва в имотния регистър. Вписването в книгите се извършва по 2 начина:

1. на традиционен носител

2. на електронен носител съгласно чл. 41(2) от правилника за вписване.

При несъответствие между двата записа преимущество има традиционният. Книгите за вписвания са публични. Това е свързано със самия характер на вписванията. При съдиите по вписвание се водят следните книги:

1. книга от нотариални актове

2.

3. образува се от нотариални актове за договорни ипотеки

4. образува се от молби за закони ипотеки

5. образува се от удостоверения по реда на закона за особените залози

6. образува се от писма за налагане на възбрани чл. 342(2) ГПК

7. Входящ регистър – тук се записват последователно реда и постъпването на всички нотариални и други актове, вписването на които се иска.

8. Партидна книга – в нея се нанасят последователно под името на всеки собственик на определена за него страница извършените вписвания, отбелязвания и заличавания.

9. Азбучен ред – този указател съдържа имената на всички лица, за които има открита партида

10. Регистър за справка – в него се записват извършените устни и писмени справки.

 

Актовеподлежащи на вписване

Законодателството възприема линията за вписване на сделки с недвижими имоти. По начало това са разпоредителни сделки, но се вписват и такива които са сделки – управление . Материята е уредена в чл. 112 и сл. От ЗС:

1. вписват се всички актове, с които се прехвърля ПС или се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват други ВП върху недвижими имоти както и актове с които се ВП върху такива имоти

2. вписват се договорите с които се прехвърля наследство, което има недвижими имоти.

3. вписват се отказите от такива права върху недвижими имоти

4. Вписват се договорите за делба на недвижимости и съдебно-разпределителните протоколи. Това са протоколи които отразяват поставянето в дял на недвижими имоти при съдебна делба.

5. молбите на кредиторите на наследодателя или на заветниците за отделяне на недвижими имоти на наследодателя. Целта е кредиторите да запазят недвижимите имоти на наследодателя като обезпечение на своите вземания

6. договори за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от 1 година

7. спогодбите по спорове относно актове, подлежащи на вписване

8. влезлите в законна сила съдебни решения , които заместват подлежащи на вписване актове, както и решения с които се констатира наличието на подлежащи на вписване актове.

9. преписи от обявени завещания с предмет недвижим имоти или ВП върху такъв имот.

Освен актовете, подлежащи на вписване, законът предвижда да се вписват и определна категория искови молби. Те са обединени в няколко групи:

1. искови молби, с които се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове. Когато вписването на исковата молба е предвидено с изрична разпоредба на закона, те произвеждат спрямо трети лица действието, посочено в същата разпоредба. При липса на такава разпоредба вписването има значение само за да даде гласност на съдебния спор относно имоти

2. искови молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор по предварителен договор, с които се прехвърля ВП върху недвижим имот

3. искови молби за постановяване на решения относно актове с които се прехвърля ВП върху недвижим имот или за които изрично е предвиден вписване,

 

Етажна собственост

Регламентацията на Етажната собственост (ЕС) е уредена от чл. 37 – 39 в ЗС. Чл. 37 регламентира отделните помещения, а чл. 38 – общите части. Отделните помещения са етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника. Налице е пълно покритие между субектите на ПС и тези на ЕС. Чл. 37 не е изчерпателен, защото освен посочените обекти в сградата могат да съществуват и други обекти принадлежащи на отделни собственици – магазини, ателиета, гаражи и др.

В тези сгради, които са в режим на ЕС, общи за всички собственици са следните обекти:1. земята върху която е построена сградата;2. Основи;3. Външни стени;4. Вътрешни стени;5. Колони, трегери, гредореди, стълбище, носещи стени;6. Главните линии на всички видове инсталации, дворът външни входни врати и врати към общи тавански и избени помещения;7. асансьорите, водосточните тръби, както и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Разпоредбата на чл. 38 не е изчерпателна и това е подчертано в закона, които допуска да съществуват и други обекти за общо ползване, непосочени изрично в текста. По силата на изричната разпоредба на чл. 38 ал. 3 общите части не могат да се делят. Те следват съдбата на отделните обекти. Ето защо при прекратяване на ПС върху отделен обект – апартамент, заедно с него се прехвърля и съответното ПС върху общите части. По отношение на общите части в законодателството се съдържат определени ограничения относно ползването и трансформацията им. Всеки собственик може да извърши преустройство на своите самостоятелни обекти от сградата, като не изменя или завзема помещенията, пространствата или части от тях, предназначени за общо ползване, не вреди на носимоспособността и устойчивостта и на пожарната безопасност на конструкцията.

Възникване на етажна собственост – частичен отговор на въпроса се съдържа в чл. 39 ал. 1 =>1. делба(съдебна или доброволна) се приема като един от възможните способи за възникване на етажна собственост. Значително по-облекчен е режима на доброволната делба. При съдебната делба подялбата е допустима, ако отделните етажи или части от тях могат да се използват самостоятелно, без значителни преустройства и неудобства по-големи от обикновените. 2. Вторият начин за създаване на ЗС е при ликвидиране на ЖСК. До завършване на строежа едноличен собственик на сградата е ЖСК. След неговото приключване отделните член-кооператори се снабдяват с констативни нотариални актове. От този момент започва прекратяването на ЖСК и възникване на ЕС. 3. Държавно и общинско жилищно строителство. Тук посочените субекти изграждат постройки, които в последствие се продават на отделни лица.4. Продажба на жилища от строителни предприемачи. ЕС възниква при първото продадено жилище. 5. При наследяване – ЕС възниква при завет, когато се посочи определено жилище в сграда, обект на завета. 6. По давност също е възможно да възникне ЕС, ако по давност се придобие жилище в сграда, където има поне още 1 собственик.

 

Управление на етажна собственост

Управлението на Етажна собственост (ЕС) е уредено в чл. 42 ЗС както и в разпоредбите на ПУРНЕС. Като основен елемент в него е общото събрание на етажните собственици и на избрания от него управител/управителен съвет. Изменението на ПУРНЕС от 2002 г. даде възможност Общото събрание (ОС) да определя възнаграждение на лицето, което извършва управителните действия.

Законът разграничава два вида ОС:

1. ОС на собствениците – в него са включени всички етажни собственици

2. ОС на собственици и наематели – при това събрание наемателите взимат отношение при разрешаването на въпроси, които засягат техните имуществени интереси или вътрешния ред с сградата.

Решенията на ОС подлежат на изпълнение. Ако не се реализират доброволно, въз основа на тях РС издава изпълнителен иск – чл. 46(2) и чл. 12 ПУРНЕС. ОС се свиква от управителя или по искане на 1/5 от етажните собственици. То взима решение ако в заседанието участват лично или чрез представители ¾ от собствениците. Всеки етажен собственик има един глас. Ако един самостоятелен обект е съсобствен, всички съсобственици имат един глас. Решенията в ОС се взимат с обикновено мнозинство. Ако при първото свикване не се появи нужното количество лица 3/4, ОС се свиква 1 час по-късно и се счита редовно, колкото и собственици да присъстват. Свикването на ОС трябва да се извърши с писмена покана, в която е посочен дневния ред и тя следва да се връчи на всеки собственик или да се постави пред вратата.

ОС не може да взима решения които изрично са извадени от неговата компетентност по силата на нормативни актове. Такива са решения по чл. 9 ПУРНЕС относно общите разходи по за осветление, вода, поддържане, почистване на общите части, които се разпределят според броя на обитателите, които ги използват не по-малко от 1 месец. Цената на посочените консумативи е норм. определена и при наличие на измервателни уреди се определя съобразно показанията им. Специални разпоредби се отнасят за лекари, зъболекари, адвокати и др. , които упражняват професия в ЕС. Тъй като тяхната дейност е свързана с достъп на външни лица, те заплащат посочените разходи в петорен размер. Избраният от ОС управител или председател представляват всички собственици при извършване на различни действия, включително и водене на съдебни дела, свързани с обикновеното управление на ЕС. За действия които излизат извън работите на обикновеното управление, той представлява етажни собственици само ако бъде упълномощен от ОС. Независимо от тези правомощия на управителите всеки собственик може да вземе лично участие в делото по управителят представлява собствениците.

В чл. 45 ЗС е уредена възможност ОС да вземе решение за изваждане на собственика от етаж или част от етаж. Основанията за това са:

1. собственикът са използва своите помещения по начин по който или чрез който излага сградата на опасност от пожар или значителни повреди

2. систематически да нарушава правилника на ЕС или да не изпълнява решенията на ОС.

Решенията на ОС могат да се обжалват пред РС. Жалбата може да подаде лице което е участвало в заседание и чието несъгласие с решението е било отбелязано в протокола. Жалбоподател може да бъде и онзи собственик който се позовава на неправилно свикване на ОС. Жалбата се подава в едноседмичен срок от деня на решението.

 

Подробни устройствени планове

Устройствените планове са административни актове с чието приложение възникват поземлени имоти. Смисълът за изготвянето на устройствени планове е да се създаде възможност за правилно и икономично застрояване на населените места. Устройствените планове по силата на ЗУТ се делят на:

– общи

– подробни

Общите планове определят преобладаващото предназначение и начин на устройство на територията. Подробните планове определят конкретното предназначение на всеки поземлен имот. Условието за подробните планове е имотите да не са били урегулирани вече с предишен устройствен план. Ако вече са урегулирани, с последващ устройствен план могат да се урегулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти. Подробният устройствен план се изработва на база на кадастралната карта. Това е карта на която са отразени имотите, а към нея е приложен лист с имената на собствениците.

Подробните устройствени планове се делят на 4 категории:

1. план за регулация и застрояване

2. план за регулация без застояване

3. план за застрояване – тогава когато вече има приет пакт за регулация

4. работещ устройствен план

Изработването на подробните устройствени планове се възлага от кмета на общината по реда на закона за държавните поръчки. Самият план се изработва от специализирани търговски дружества. Изработеният проект се предоставя в общината и за него се прави обявление в Държавен вестник. В 1 месечен срок след обявлението заинтересуваните лица правят предложение и възражение за общинската администрация. Съгласуването на плана с централни и местни администрации се извършва чрез писмени становища. В 1 месечен срок след изтичането на месеца за възражение и предложение изготвения проект заедно с постъпилите предложения се разглежда и приема от общинския съвет. След приемането се прави обявление в ДВ и приетия план може да се изменя само на основание на чл. 134 ЗУТ:

-при настъпили съществени изменения в обществено-икономическите условия

-при възникване на нови държавни или общински нужди за обекти публична собственост, както и когато планът е одобрен при съществени закононарушения

-при непълнота на кадастралната карта когато съдържа явна фактическа грешка или при съгласие на всички собственици.

Приемането на подробни устройствени планове при селища с национално значение, както и за части от централната част на градовете с население над 100 хил. души, тези планове се приемат от националния експертен съвет при министерството на регионалното развитие и благоустройство.

 

Застрояване на населени места

Застрояването по смисъла на ЗУТ е разполагането и изграждането на сгради и постройки, мрежи и съоръжения в поземлените имоти. По смисъла на закона застрояване е налице тогава, когато изградените съоръжения са под повърхността на земята. Застрояване се допуска само тогава, ако то е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква от специален закон. (пр:закон за опазване на земеделските земи). Застрояването по смисъла на ЗУТ бива 2 вида:

-основно

-допълнително

Основното застрояване съответства на конкретното предназначение на имотите определени с подробния устройствен план. Допълнително застрояване е застрояване със спомагателни стопански, обслужващи или второстепенни постройки.

С оглед на височината законът регистрира 3 вида застрояване:

1. ниско – застрояване с височина до 10м.

2. средно – застрояване с височина до 15м.

3. високо – застрояване с височина над 15м.

Във вилните зони застрояването е винаги ниско.

Застрояването в урегулираните поземлени имоти се определя с външни и вътрешни линии на застрояване, до които според предвиждането на подробния устройствен план могат да се разполагат сградите в приземното им ниво. Тази външна линия на застрояване се определя съобразно характера на обществения път, на когото има излаз имота. Ако лицето е на скоростна градска магистрала, външната линия трябва да отстои на 15м. При обикновена градска магистрала – най-малко на 5 м. и ако е района артерия – 3м. Допуска се тези разстояния да се намаляват в случаите, когато заварените сгради се запазват а улицата се прокарва по-късно.

Застрояването се извършва винаги в строителните граници на населените места, а извън тях по изключение. Самото застрояване се извършва от собственици на урегулирани поземлени имоти или лица, притежаващи право на строеж респективни право на надстрояване и пристрояване. Строителството се извършва само при условията определени от ЗУТ. То започва след издаване на разрешение за строеж. Въз основа на това разрешение се определя и строителната линия. Разрешението се издава от главния архитект на общината на основание на чл. 148 ЗУТ. Участниците в строителния процес са 3ма – инвеститора, проектант и строител, допуска са инвеститора и да е строител.

 

Придобиване на право на собственост и вещни права върху недвижими имоти от чужденциУсловия за придобиване

Въпросът има своята конституционна уредба в чл. 22 от КРБ. По смисъла на конституцията чужденци и чуждестранни юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя в страната. Тази забрана не се прилага, когато придобиването се извършва чрез наследяване по закон. И в този случай обаче лицата, които са придобили ПС върху земя следва да прехвърлят собствеността си в 3 годишен срок. Конституционната забрана се допълваше и от законови текстове на чл. 27 ЗС, които съдържаха и допълнителни ограничения. Те обаче поставяха в неизгодно положение страната при искането и за присъединяване към ЕС. По тези съображения ЗС бе коригиран през 2000 г. Новата редакция на чл. 29(3) допуска чужденци и чужди ЮЛ да придобиват свободно ПС върху сгради, т. е. право на строеж, както и ограничени вещни права върху недвижими имоти в страната освен ако със закон не е установено друго. Наложената от КРБ забрана касае 2 субекта:

1. чужденци – това са физически лица, които нямат българско гражданство. При условие на двойно гражданство , допустимо по нашето право, забраната няма да се отнася ако едното гражданство е българско.

2. чуждестранни ЮЛ – ЮЛ което не е регистрирано в страната. Следователно забраната няма да се отнася за тези ЮЛ регистрирани у нас, макар управлението на капитала да не се извършва или принадлежи на български гражданин.

Това всъщност е решението което нашето законодателство предлага на чуждестранните инвеститори. Регистрация на местни ЮЛ, най-често ТД за които забраната по чл. 22 от КРБ не важи. Забраните в чл. 22 не се отнасят и за чужди държави или междуправителствени организации. Те могат да придобиват ПС върху земя по 3 хипотези:

1. въз основа на международен договор – това най-често става при условие на реципрочност, тогава когато съответната държава е предоставила на България възможност да придобива земя на нейна територия, например посолства

2. допустимо е със закон да се даде право на посочените субекти да придобиват земи или ВП-а върху недвижими имоти

3. същият ефект може да се постигне и с акт на правителството.

Едно мнение по „Вещно право

  1. Galina Tzankova

    Parvo se izvinjavam, che pisha na Latiniza, no mojat computar njama Kiriliza. Prez 2006 godina kupih 1/2 idealni chasti apartament, prinadlejashta na brat na moy prijatel v Sofia. Imam izdaden Notarialen akt za pokupko-prodajba. Sashtija den napisah Zaveshtanie na mojata chast ot apartamenta (1/2 idealni chasti) na sobstvenika (drugija brat) na drugata 1/2 chast ot apartamenta (moja prijatel, saprugata mu i deteto mu). Jiveja v drug grad i polzvam mojata 1/2 chast ot apartamenta v Sofia samo kogato sam v Sofia. Ostanaloto vreme drugijat sobstvenik (moja prijatel) zaedno sas semeystvoto si polzva zelija apartament. Vaprosat mi e: Ima li opasnost drugijat Sobstvenik da pridobie mojata 1/2 chast ot apartamenta po DAVNOST NA POLZVANE naprimer 10 godini. Blagodarja vi predvaritelno za otgovora. S uvajenie, Galina

Вашият отговор на Galina Tzankova Отказ

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *